안녕하세요 법률사무소 온직 건설부동산센터입니다 :)
경매에서 임차인의 불법 버티기 점유를 걱정 중이신 분이라면, 잠시만 집중해주시기 바랍니다.
부동산 경매는 성공하면 높은 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 수단입니다. 하지만 허위 임차인 때문에 예상치 못한 법적 문제가 발생할 수 있죠. 오늘은 허위 임차권 신고가 경매에 어떤 영향을 미치는지, 그리고 허위임차인의 불법점유를 예방하고 대응하는 방법을 최신 판례와 함께 알아보겠습니다.
1. 가상 사례로 보는 허위 임차권의 위험성
1) 허위 임차인 등장으로 무산된 경매
경기도의 한 경매투자자 K 씨는 감정가 7천만 원의 빌라를 경매로 낙찰받으려 했습니다. 그런데 갑자기 임차인 2명이 나타나 "1억 2천만 원의 보증금을 받아야 한다"고 주장했고, 결국 경매신청이 취하되고 말았습니다. 알고 보니 이들은 집주인과 짜고 허위로 임차권을 주장한 가짜 세입자들이었죠.
2)낙찰 후에도 계속되는 골치 아픈 상황
만약 K 씨가 빌라를 낙찰받았더라도 문제는 여전했을 겁니다. 허위 임차인들이 "보증금을 못 받았다"며 집을 비워주지 않았을 테니까요. 이럴 경우 인도명령이나 강제집행 같은 추가 법적 절차를 밟아야 하는데, 시간도 오래 걸리고 비용도 많이 듭니다.
2.허위 임차권 신고, 형사 고발도 가능합니다!
어렵게 경매낙찰을 받았는데 허위 임차인이 집을 비워주지 않으면 인도명령이나 강제집행을 해야 합니다. 그런데 집행까지의 법적 절차라는게 마냥 쉽지 않습니다. 상황에 따라 명도소송까지 가야 할 수도 있고요.
그래서 확실히 허위 임차인이라는 증거가 있다면, 낙찰 전에 경매방해죄나 사기죄로 형사 고발하는 것이 효과적인 수단이 될 수 있습니다.
3. 경매방해죄, 언제 처벌되나요?
경매방해죄란?
경매방해죄는 위계 또는 위력 기타의 방법으로 경매의 공정을 해하면 성립합니다.
이 경우, 2년 이하의 징역이나 700만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.
2025년 1월, 대법원이 내린 중요한 판결
대법원 2022도11083
최근 대법원이 허위 임차권 신고에 대해 중요한 판결을 내렸는데요. 어떤 내용인지 살펴보겠습니다.
사건의 시작(검찰 공소사실)
- A 씨는 빌라 두 채를 샀는데, 매도인의 채권자가 "사해행위다"라며 소송을 제기했고 결국 빌라는 경매에 넘어갔죠.
- 이때 A 씨와 빌라 관리인 B 씨가 공모하여 "6천만 원의 보증금이 있는 임차인이 있다"며 허위 임대차계약서 첨부하여 허위 임차권을 신고하고 배당요구하였습니다.
하급심 법원의 판단은?
1심에서는 유죄, 2심에서는 무죄가 나왔습니다. 2심 재판부는 그 임차권은 대항력이 없다고 하며(B씨의 임차권이 대항요건을 갖추기 전 선순위 가등기가 있었음) 경매방해죄에 대해서는 무죄 판결을 내렸죠.
하지만 대법원은 다르게 봤습니다.
대법원의 입장을 쉽게 말하면 단순히 법적으로 평가할때 대항력이 없다고 해서 무조건 무죄는 아니라는 거죠. 경매 참가자들의 의사결정에 사실상 영향을 미쳤다면 그것만으로도 경매방해죄가 될 수 있기 때문이에요.
그럼 어떤걸 봐야 경매방해죄에 이르는 행위인지를 판단할 수 있을까요?
대법원의 기준은 아래와 같습니다.
즉,
- 경매 목적물에 대한 객관적 법률관계와 현실적 점유 상태
- 경매절차에서 한 권리신고내역
- 현황조사보고서나 매각물건명세서의 기재 내용
- 경매 전후로 변동되는 법률관계의 내용
- 소멸되거나 인수되는 권리의 유무
- 그러한 권리 외관의 존부 등
을 종합적으로 고려해서 경매결과에 법률적으로 영향을 미쳤는지, 아니면 경매참가자의 의사결정에 사실상 영향을 미치는 방법으로 경매의 공정을 해한 것인지를 판단해야한다는 겁니다.
이 사건에서 '현황조사보고서의 중요성'
특히 대법원은 이 사건에서 허위 임차권이 ‘현황조사보고서’에 기재된 사실을 경매 참가자들의 의사결정에 사실상 영향을 줄 수 있는 사정 중의 하나라고 보았습니다.
후속판례를 통해 앞서 대법원이 제시한 판단요소가 더욱 구체화될 것으로 보입니다. 찬찬히 지켜보고 우리의 사건에 적극적으로 활용해야죠.
4. 경매 투자자를 위한 대응Tip
허위 임차인 때문에 골치 아픈 상황을 겪지 않으려면 다음 사항들을 꼭 체크하세요.
1)경매 참여 전에 꼼꼼히 살펴보기
-
- 현황조사보고서, 매각물건명세서, 등기부등본, 전입세대 열람 내역서 등 경매자료를 통해 대항력이 있는 임차인이 있는지, 가짜 임차인은 아닌지 꼭 확인하세요.
- 법원경매정보 페이지 링크:
2)허위 임차권이 의심된다면?
-
- 확실한 증거가 있다면 경매방해죄나 사기죄로 형사조치하는 것을 고려해보세요.
3)낙찰 받은 후에는?
-
- 세입자가 나가지 않는다면 즉시 인도명령 및 강제집행 절차를 밟으세요.
- 필요하다면 부당이득금 반환 소송, 협상 등 병행하여 할 수 있는 방법도 검토해보세요.
허위 임차권 문제는 철저한 사전 조사와 빠른 대응이 해결 열쇠입니다.
법률사무소 온직의 강점
법률사무소 온직은 임대차 분쟁, 재개발/재건축, 지역주택조합 분쟁 등 다수의 부동산 사건 처리 경험을 보유하고 있습니다.
최소 2명의 전담 변호사로 팀을 구성하여 고객의 사안에 맞는 대응전략으로 승소를 이끌어낼 수 있습니다.
'기업 관련 법무 > 건설 및 부동산' 카테고리의 다른 글
| [임대인, 임차인 필독] 2025년 알아야 할 주택임대차 계약갱신과 해지 효력-부동산 변호사의 최신 판례 분석 (0) | 2025.03.07 |
|---|---|
| 지역주택조합 임시총회 동의서 관련 비대위 압박 대응법 (0) | 2025.03.06 |
| 임대차 수리비용, 임차인이 책임져야 하나요? 1편 - 임대인의 수선의무에 대한 판례 알아보기 (0) | 2025.03.04 |
