안녕하세요 법률사무소 온직 건설부동산센터입니다 :)
임대차 수리비용 분쟁을 걱정 중이신 분이라면, 잠시만 집중해주시기 바랍니다.
서울 용산구의 한 주택을 임차한 A씨
어느날 화장실 양변기가 막히고, 싱크대에서는 똥물이 역류했습니다.
임차인 A씨는 집주인에게 해결을 요구했는데요.
집주인은 역류사태가 임차인의 부주의 때문이라며 책임을 회피했습니다.
과연 집주인의 말처럼 집주인 책임은 없는 걸까요?
그리고, 임차인 A씨는 어떤 조치를 할 수 있을까요?
이번 글에서는 실제 판례를 통해 임대차 수선비용 관련 법적 쟁점과 임차인이 할 수 있는 법적 조치를 알아보겠습니다.
* 참고
- 임대인: 건물을 빌려준 사람
- 임차인: 건물을 빌린 사람
1. 임대인의 수선의무란?
임대인은 임차인이 임대차 목적물(빌린 건물, 사무실, 집)을 사용, 수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다. 이걸 임대인의 수선의무라고 합니다.
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관련 법률
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민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
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만약, 임대인이 수선의무가 있음에도 수선을 하지 않는 경우,
임차인은 임대차계약을 해지할 수 있고,
임대인의 불이행으로 인한 손해배상청구 또한 할 수 있습니다.
그런데, 언제나 임대인에게 수선의무가 인정될까요?
우리 법과 판례에서 '항상'은 없습니다. 구체적인 판례의 기준을 알아볼까요?
2. 대법원 판례로 보는 수선의무
그렇다면, 임대인의 수선의무 범위는 어디까지일까요? 대법원 판례를 통해 원칙을 간단히 정리해봤습니다:
1) 대규모 수선은 임대인의 책임
- 수선하지 않으면 임차인이 계약 목적에 따라 그 목적물을 사용·수익할 수 없는 상태가 된 경우입니다.
- 심지어 임대인 수선의무를 '면제'하는 특약이 있더라도,
- 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 여전히 임대인이 수선의무를 부담합니다. ※ 특약에서 수선의무 범위를 구체적으로 명시했다면 달라질 수 있음
2) 사소한 수선은 임대인 책임 X
임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손·장해이고, 임차인의 사용,수익을 방해할 정도가 아닌 경우에는 임대인에게 수선의무 책임이 없습니다.
대법원 판결요지 원문
대법원 94다34692,94다34708 판결
가. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.
나.‘가'항의 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.
그런데 대규모 수선,, 기본적 설비부분,, 느낌은 알겠는데, 말이 추상적이죠?
그래서 '오수 역류'에 관한 하급심 판결사례를 통해 구체적으로 임대인의 수선의무를 알아보겠습니다.
3. 오수 역류 사안에 대한 법원 판결
1) 사안
서울 용산구의 한 주택을 임차한 A씨
어느날 화장실 양변기가 막히고, 싱크대에서는 똥물이 역류했습니다.
A씨는 임대인에게 해결을 요구했으나, 임대인은 책임 회피했습니다.
※ 역류 원인: 화장실 오수관을 다른 배관이 막고 있어 오수관 배수가 안됨
2) 서부지법의 판단: 임대인의 수선의무 인정
서울서부지방법원은,
이 사건의 경우 임차인인 원고가 임대차목적물인 이 사건 주택을 사용 · 수익하는데 필수시설이라고 할 기본적 설비부분인 오수관과 하수관에 문제가 발생한 것으로서, 화장실 변기 막힘 및 싱크대 쪽으로의 오수 역류 현상이 발생하고 있는바, 임대차목적물에 발생한 위와 같은 장해 상태는 그것을 수선하지 아니하면 임차인인 원고가 이 사건 주택을 주거지로 사용 · 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이며, 수리를 위해서도 상당한 액수의 수리비가 소요될 것으로 보인다
서울서부지방법원 2023가단203187 판결
라고 하며 임대인의 수선의무를 인정했습니다.
3) 결론
결론적으로, 임대인이 수선의무를 져버렸으므로, 임대인의 손해배상의무 또한 인정하였는데요.
구체적으로는 임차인이 제출한 하자진단비, 오수 역류 때문에 임차인이 숙박시설을 사용한 숙박비, 새로운 집을 계약할 때 지출된 중개수수료를 모두 배상하라는 판결이 나왔습니다.
또한, 임차인이 임대차계약을 해지한 것도 적법하다고 보아 임대인에게 보증금 반환의무 또한 발생하였습니다.
4. 정리하며
지금까지 임대인 수선의무의 개념, 인정범위에 관한 판례의 태도, 불이행시 임차인에게 발생하는 권리를 알아보았습니다.
[쉽게 보는 요약]
- 임대인의 수선의무의 개념:
계약 동안 임차인이 목적물을 목적대로 잘 쓸 수 있도록 할 임대인의 의무
- 언제 임대인의 수선의무가 인정되는지:
고치지 않으면 임차인이 목적물을 못쓰게 될 정도일 때
주로 대규모 수선이 필요한 경우
- 임대인이 수선의무를 져버렸을때 임차인이 어떤 조치를 할 수 있는지:
계약 해지 및 손해배상청구 가능
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