안녕하세요, 법률사무소 온직 건설부동산센터입니다.😊
오늘은 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사와 관련하여
계약 갱신의 효력 발생 시점, 해지 통지 시 효력 발생 시점 등에 대해
최신 대법원 판례를 바탕으로 쉽게 정리해보겠습니다.
가상 사례
📝 임대인 A씨 - 임차인 B씨 사이의 임대차 분쟁 사실관계
임차인 B씨는 임대인 A씨에게 2025. 1. 5. 문자메시지 및 구두로 갱신 요구를 하였습니다.
그 이후 임차인 B씨는 직장과 더 근접한 곳에 적합한 집을 구하였고,
임대인 A씨에게 임대차계약을 해지한다는 내용증명을 보내 2025. 1. 29. B씨에게 도달하였습니다.
🔹 기존 계약 기간: 2023.3.10. ~ 2025.3.9.
🔹 임차인의 갱신요구 도달일: 2025.1.5.
🔹 해지 통지 도달일: 2025.1.29.
위와 같은 경우 임대차계약은 어떻게 되는 것일까요?
해지가 되었다면 해지의 효력은 언제 발생하는 것일까요?
계약갱신요구권 행사와 갱신 효력 발생 시점
🏠 주택임대차보호법 상 갱신요구권이란?
📌 갱신요구 가능 기간: 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
📌 갱신되는 계약의 내용: 기존 계약의 계약기간과 동일한 기간으로 갱신됩니다.
📌 갱신 기간: 총 임대차 기간이 4년을 초과하지 않는 범위 내에서 1회에 한해 갱신이 가능합니다.
📌 임대인의 거절: 법에서 정한 정당한 사유(실거주, 철거, 재건축 등)가 있는 경우에만 가능합니다.
즉, 계약갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인이 행사할 수 있는 중요한 권리입니다.
임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
🏠 갱신의 효력 지점 및 갱신된 계약의 시작일은?
최근 선고된⚖️대법원 판례(2023다258672)⚖️에 따르면 갱신의 효력 발생 시점은 다음과 같습니다.
🔹 갱신 효력 발생 시점: 임차인의 갱신 요구가 임대인에게 도달한 때 (사례: 2025. 1. 5.)
🔹 갱신된 계약 시작일: 기존 임대차계약이 만료된 다음 날부터 (사례: 2025. 3. 10.)
즉, 갱신 효력이 발생하는 시점과 실제 갱신 계약이 시작되는 시점 사이에 차이가 있을 수 있음을 유의해야 합니다.
위 사례 사안으로 보면, 임대차 갱신의 효력은 임차인의 갱신요구가 임대인에게 도달한 2025. 1. 5. 에 발생하지만,
그날부터 임대차 계약이 갱신되는 것은 아니고, 기존 임대차기간이 만료되는 다음 날인 2025. 3. 10.부터 갱신된 계약이 시작되는 것입니다.
계약 갱신 후 해지 통지와 효력 발생
그렇다면, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 후 계약을 해지하고 싶을 경우, 해지를 할 수 있을까요?
할 수 있다면, 해지의 효력 발생 시점은 언제일까요?
위 최근 대법원 판결을 통해 이 부분이 아래와 같이 명확해졌습니다.
🔹 해지 통지 가능 시점: 갱신 효력 발생 후 언제든 가능
🔹 해지 효력 발생 시점: 해지 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월 후
⚠️ 주의할 점!
해지 통지가 갱신된 임대차계약 기간 개시 전에 이루어졌더라도, 해지 효력은 통지 도달 후 3개월 후에 발생합니다.
즉, 위 사례 사안으로 보면 해지 효력은 갱신된 계약 시작일(2025.3.10) 이후가 아니라, 해지 통지가 도달한 날로부터 3개월 후(2025.4.29)에 발생하는 것입니다.
임대차 갱신과 해지 분쟁 방지를 위해 유의하세요!
✅ 임대인이 주의해야 할 점
- 갱신요구를 받으면 즉시 갱신 효력이 발생하는 것을 인지해야 합니다.
💡갱신거절할 정당한 사유가 있다면, 법에서 정한 기간에 맞춰 임차인에게 통지하세요!
- 해지 통지를 받았다면 3개월 후 계약 종료를 준비해야 합니다.
💡갱신된 계약도 언제든 해지가 가능하다는 점을 유의하세요!
✅ 임차인의 권리
- 갱신 후에도 언제든지 해지 가능합니다.
💡단, 3개월의 고지 기간은 잊지마세요!
✅ 분쟁을 예방하려면?
- 계약서에 갱신 및 해지 관련 조항을 명확히 기재하는 것이 중요합니다.
- 모든 통지는 반드시 서면으로 남기고, 도달 일자를 정확히 기록해야 합니다.
💡 내용증명을 활용하세요!
결론
최근 선고된 대법원 판례를 바탕으로 임대차계약의 갱신, 해지에 관하여 알아보았습니다.
대법원은 임차인의 권리를 강화하면서도 계약 갱신 및 해지에 대한 법적 해석을 보다 명확히 했습니다.
임대인과 임차인 모두 이러한 법적 내용을 숙지하고, 계약 체결 및 해지 시 주의해야 할 사항을 잘 챙겨야 합니다.
부동산 계약 및 임대차 법률관계와 관련하여 갈등이 발생하기 전 미리 법률조언을 받으시면
불필요한 분쟁과 손실을 방지할 수 있습니다!
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