임차권등기까지 했는데, 이 비용을 고스란히 제가 부담해야 하나요?
임차권등기를 하는 임차인분들께서 흔히 하시는 질문입니다.
변호사를 선임하게 되면 임차권등기명령신청을 꼼꼼하게 할 수 있는 장점이 있지만, 그만큼 비용이 소요되는데, 임차인분들 입장에서는 당연히 그 비용도 고민이 될 수 있습니다.
이번 글에서는 임차권등기 비용의 부담 주체에 대한 법적 쟁점을 간단히 정리하고, 대법원 최신 판례를 토대로 실제 청구 방법을 설명드리겠습니다.
1. 임차권등기 비용, 법적으로 누구 책임인가요?
임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
신청을 할 때 인지액, 송달료, 등기촉탁수수료와 같은 비용이 발생하고, 변호사를 선임하는 경우, 선임료 또한 발생하게 됩니다. 이런 비용은 임차인이 실무상 먼저 내게 되어있지만, 최종적으로는 임대인으로부터 돌려받을 수 있습니다.
실제로 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
“임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.”
즉, 주택임대차보호법상 임차권등기명령 신청비용과 임차권등기비용은 임대인이 부담해야 한다는 겁니다.
2. 청구 방법은 따로 정해져 있을까요?
문제는 이 비용을 어떤 절차를 통해 청구할 수 있는지에 대해서는 명확한 규정이 없어 그동안 논란의 여지가 있었습니다.
이와 관련하여, 최근 대법원 판결이 매우 중요한 판결을 내렸습니다.
사건은 다음과 같이 시작했습니다.
- 원고(임대인)가 계약 해지 후 임차인을 상대로 차임 상당 부당이득금과 원상회복비용 등의 지급을 청구하자,
- 피고(임차인)는 자신이 먼저 부담한 임차권등기 관련 비용으로 상계하겠다고 항변했습니다.
그러나 원심법원은 임차권등기 관련비용은 소송비용액 확정절차를 거쳐 돌려받아야 한다며 임차인의 상계항변을 배척했습니다.
대법원의 판단
대법원은 결론적으로 임차인의 손을 들어주었는데요,
" 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조의3은 제3항에서 임차권등기명령의 신청에 대한 재판절차와 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류에 관한 절차규정을 일부 준용하는 한편, 제8항에서 “임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이처럼 주택임대차법 제3조의3 제8항은 임차권등기명령 신청비용과 임차권등기비용에 대한 비용상환청구권을 인정하면서도 비용청구의 방법이나 절차에 관한 별도의 규정을 두지 않고 있다. 따라서 임차인은 민사소송으로 그 비용을 청구하거나, 상계의 자동채권으로 삼는 등의 방법으로 비용상환청구권을 행사할 수 있다고 봄이 타당하다."라고 설시하며 원심을 파기·환송하였습니다.
즉, 임차권등기명령 신청비용과 임차권등기 비용은 별도의 소송비용확정절차를 거치지 않아도 임차인이 권리행사를 할 수 있다는 것입니다. 이 판례에 따라, 실제 분쟁 상황에서 임차인이 실질적인 권리를 행사할 수 있는 길이 명확해졌습니다.
3. 추후 경과를 지켜봐야할 부분
다만, 개인적으로 의문이 남는 부분은, 대법원은 '임차권등기 관련비용(임차권등기명령 신청비용과 임차권등기 비용)에 관한 상계항변 부분에서는 원심판단이 잘못되었다고 하면서도, '변호사비용 상환채권'으로 하는 상계항변을 배척한 원심의 판단은 잘못이 없다고 부연한 부분입니다.
1심을 보더라도 '변호사비용'이 어떤 명목의 변호사 비용인지 명확하게 나오지는 않습니다. 다만, 위 변호사비용이 임차권등기 관련하여 발생한 변호사 비용이라면, 신청비용과 등기비용은 상계항변을 할 수 있지만, 변호사비용만 따로 소송비용액확정신청절차를 거치라는 것인지 의문이 듭니다.
실무상으로도 주택임차권등기명령의 결정문에는 소송비용부담에 대한 결정이 없는데데 소송비용액확정신청 절차를 통해 임차권등기 사건의 변호사비용에 관해 결정을 받을 수 있는지 의문이구요. 그간 하급심에서도 임차권등기명령신청 관련 변호사비용을 포함해 민사소송을 한 것이 인용된 사례도 있습니다(수원지방법원 2023가단506865 보증금반환 참고).
이 부분은 파기환송 이후 원심에서의 구체적인 판단을 지켜볼 필요가 있겠습니다.
4. 실무 팁: 사안에 맞게 임차권등기 관련 비용을 받으세요!
임대인이 먼저 금전청구를 해온다면, 임차인은 위 대법원 판결을 이용하여 임차권등기신청비용 및 등기비용을 상계항변으로 주장하시면 됩니다.
또한, 보증금반환소송을 하시면서 위 임차권등기 관련 비용을 함께 청구하실 수도 있습니다(당연히 별도로 청구해도 됩니다).
다만, 기존 지출한 인지액, 송달료, 수수료 등 지출 증빙자료를 꼼꼼히 보관해두시는 것! 꼭 기억하시기 바랍니다.
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